2017年10月19日 星期四
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让土地存量变发展增量

——江西省地矿局基地开发建设现状与思考

2017-5-11 17:49:01 来源:中国矿业报 本报记者:余方金 通讯员 李志强

在城镇化建设加速推进的今天,具有不可再生性的基地土地资源,是地勘单位财富的重要组成部分。基地开发利用也是地勘单位转型、地矿经济多元化发展的有力补充。江西省地矿局现有土地5400多亩,已使用2100多亩,可供开发利用土地存量3200多亩。从现状看,该局土地存量资源的运作空间非常大。如何让有限的土地存量变成货真价实的发展增量,并实现商用价值的最大化,是地勘单位可持续发展的一个重大课题。

在历史变革中,敢于另辟蹊径

与全国大多数地勘单位一样,上世纪八十年代之后,江西省地矿局各地质队随改革潮流而动,陆续搬进了快速发展的城市。但当时政府给地质队划拨的土地多为城市边缘山丘荒地,地质队员及家属居住的瓦房和办公场所多依地势而建,生活条件十分不便。有人回忆:“当时的基地,晴天灰满天,雨天泥满地。大家在半山腰上的职工食堂吃饭时,一阵风吹来,饭碗里全是灰尘……”即使这样,淳朴的江西地矿人忙碌的身影仍然遍布祖国的崇山峻岭。

20世纪末,国家提出推进城镇化发展战略。随着城市的快速持续扩张,江西省地矿局部分地质队基地的地理位置悄然发生了喜人变化。如,九〇一队萍乡基地临近的西环路一带形成了一个较大规模的钢材市场,向东300米左右的绿茵广场变成了城市中心,人口十分密集;九〇二队新余、上高、新街3块基地所处地理位置和周边环境也发生了翻天覆地的变化,有的处在居民密集区,有的处在物流交通便利处,位置十分显要;赣南队12块基地中的4块(红旗大道、营角上、黄金、湖边)也已进入赣州市新的城市区划内。

与城镇化相生相伴的是市场经济。这对于专业性强、思想还相对保守的地勘单位来说,机遇与挑战并存。在地勘市场紧缩、地质找矿任务锐减的情况下,面对土地变性、资金短缺、人才匮乏等瓶颈,一些局属地质队不等不靠,率先敲开了“土地开发”的大门,在众多地勘单位中成为“吃螃蟹的人”。

901队新基地(左上角为老基地)

在市场搏击中,懂得顺势而为

地质工作的专业化特性,注定了地矿经济对国家政策和市场波动的反应更加灵敏,有时甚至表现得十分脆弱。然而,江西省地矿局一些曾经以地质找矿为主要生存手段的地质队,在历史潮流推动下,开始打破守成思维,顺势而为,致力于盘活土地存量,努力摆脱专业性束缚,取得了很多值得借鉴的成功经验。

自主开发模式:九〇二队抢抓我国房地产开发升温的大好机遇,以盘活现有土地资源为切入点,成立房地产公司,主动协调地方关系,争取政府支持。对所辖三块基地的地理位置、周边环境、开发条件、销售卖点等进行详细调研论证。其中,在自主开发新余北院的闲置土地过程中,该队采取规划先行、循序推进的方法,确保了项目建设的连续性和实施推进的稳定性。据了解,该队从2003年启动新余北院明珠花园小区建设以来,共完成8栋多层、2栋高层建设,总建筑面积8.3万平方米,既满足了单位内部职工的住房需求,又实现了较好的经济效益。

合作开发模式:九〇一队长期致力于基地开发建设混合经济合作模式的尝试与探索,把法律政策对国有事业单位的刚性约束,与民营企业市场化管理的灵活应变有机结合,实现优势互补。1997年6月,九〇一队安源建材市场项目经所在市政府市长办公会讨论通过。为有效解决资金短缺问题,该队确立“跑项争资、职工集资、社会融资、合作引资”的思路,陆续筹措到2300多万元建设资金。在各方通力合作下,仅用2年多时间,就让崭新的12幢楼房拔地而起,年收入数百万元的安源建材市场投入运营。随后,九〇一队再次引进社会优质商家,对基地北面土地进行合作开发。采取大队提供土地,合作方出资、建设,一楼店面所有权归属大队,商住房屋归合作方处置的操作模式。2014年底,该队在完成了“百春和”商住小区建设的同时,新增店铺超2万平方米,取得了“1+1>2”的效果。

以土地换政策开发模式:赣南队为了有效盘活存量土地资源,抓住事业单位分类改革的契机,向政府申请优惠扶持政策,争取用最低的成本达到整合开发的目的。对赣州市湖边基地东地块,该队主动对接政府规划,提供基地土地,方便地方政府投资建设农贸综合市场,政府则批准赣南队在湖边西基地现有空地和湖边东基地农贸市场之上建设经适房。几年后,完成16栋约4万平方米共530套经适房建设,从而大大改善了职工居住条件。对信丰先锋岭、瑞金沙洲坝老基地,赣南队亦积极与当地政府沟通,争取到了以棚户区改造形式建设安置房的政策,既为当地政府完成了棚改任务指标,又解决了大队在划拨用地上建设安置用房的报建问题,并可享受其他优惠政策。信丰基地棚户区改造在建项目总建筑面积3.4万平方米,其中住宅267套;瑞金棚改项目拟建建筑总面积3.3万平方米,其中住宅212套。

在既得成果中,善谋长久之计

在地勘经济走到改革发展十字路口的时代背景下,对于戴事业帽子、走企业路子的地质队来说,在基地开发方面虽然取得了一些成绩,但必须有前瞻思维、超前意识,在法律法规的框架内,结合实际,创新方法,顺应市场规律,给所做项目注入文化灵魂或融入当地文化大环境,使之具备历史传承和文化品读的生命力,这样才能真正成为经得起时代检验的可持续发展事业。

九〇一队在安源建材市场成功打造“安源”品牌文化的基础上,经过政策研究和市场调研,抢抓“二孩”政策落地、婴儿潮来袭、中国孕婴童产业大发展的良好时机,以萍乡基地西片区商贸楼、百春和小区商铺(安源建材市场三、四部)、地下车库等超3万平方米的房地产资源为基础,决定实施“九龙儿童世界”项目。该项目将建成以儿童教育为主体,集医疗、娱乐、购物、餐饮、培训等于一身的儿童产业综合体。更可贵的是,九〇一队将中国传统“龙文化”与地矿“家文化”有机结合,在努力推进整合现有九龙社区医院、九龙幼儿园等资源,盘活房地产资源并取得稳定收益的同时,积极推进项目品牌建设,努力实现文化内涵产业化。

九一二队临川基地内无任何产业和商业,除留守人员用房外,基本属于净地状态。但该基地基础设施相对配套,交通便利,环境优美,离县城及抚州市车程较短。同时,临川是有名的才子之乡,文化教育氛围浓厚,相关产业方兴未艾。因此,该队结合实际提出养老产业、房地产开发、教育产业3个方案,以硬件建设为切入点,积极融入当地“才子之乡”文化,拟按整体使用原则,招商引资,共同投资开发,盘活土地资源。

局属山水疗养院坐落在国家级森林公园——宜春市明月山温泉风景名胜区温汤镇,地理优势明显,人文资源丰富。近期在开展整体改造过程中,可充分利用明月山景区的“月亮文化”和温汤古镇的历史厚重感,打造适合自己的文化品牌,以适应对文化需求日益高涨的旅游市场,做到“早规划,长见效”。

事实上,不少地勘单位已经把基地开发建设列入重要议事日程。江西省地矿局有关负责人表示,基地建设一定要拓宽思路、善谋善为,开发不一定仅限于盖住房、建店面,根据地理位置的不同和需要,可考虑合作开发物流、仓储等,实现多元化目标。另外,办公场所可考虑从商业繁华地段转移出来,腾出基地进行出租或开发,这方面赣东北队、赣西北队积累了经验。

在深入推进中,坚持问题导向

当前,全球经济和产业格局正在发生深刻变化,我国经济发展进入新常态,改革攻坚进入深水区。发展源自创新,身处历史洪流中不断摸索前行的地勘单位,只有立足现实,以市场为导向、创新为引领,在困难面前拿出“打硬仗”的智慧与魄力,打好“一个基础”,解决“三个问题”,才能让深入推进中的基地开发工作结出硕果,为地矿经济发展再提供一台强有力的“动力推进器”,实现长远可持续发展。

团结稳定是基础。一支团结稳定的干部职工队伍是各项工作顺利推进的基础条件。市场环境中搏击的地勘单位在激发发展内生动力方面,必须充分发挥决策层的民主集中制的体制优势,民主决策,集中发力,各司其职,密切配合;要通过机制、情感、待遇,改善职工生活环境,丰富业余文化生活等形式,千方百计提高职工队伍的凝聚力,加强相关政策、决策的宣传与沟通,架起干群连心桥,传递信心、增强信任;努力培养职工对单位的忠诚度、向心力,充分激发他们生产经营主力军的创业激情,助推地矿经济快速发展。

解决土地变性问题。地勘单位基地用地绝大多数为划拨土地,要想进行商业开发,土地变性是前提。这时,过惯了“围墙经济”的地质队必须敢于冲破思想藩篱,及时拆除“地质村围墙”,主动将基地开发与地方经济发展相融合,利用相对优越的城市商业码头优势,争取地方政府较为优惠的土地变性政策,用最小的代价换取最大的利益。如,九〇一队主动提出自行拆除临近马路的三栋陈旧楼房和建材市场改造计划,全力协助萍乡市老城区旧貌换新颜工程,以此换取土地变性方面的优惠政策。

解决资金短缺问题。再次进入“寒冬”的地矿经济,让多数本就不富裕的地质队在面对基地开发所需巨额资金的瓶颈时,表现出无奈。如何破解,少数单位在这方面或许已经给出了答案。一是通过手中的固定资产(土地、房屋、矿权等)和事业单位良好的社会信誉向银行贷款,采取负债经营的模式推进。二是少数财务困难的单位,可通过鼓励职工参与其中,以债转股、众筹等模式实现集中资金办大事的目的。三是在商业开发用地日益收紧的情况下,以手中珍贵的土地资源和庞大的购买群体(本队职工或亲友)为筹码,通过严格考察,引进社会有实力的开发商,合作推进。

解决专业人才匮乏问题。专业性极强的地质队在市场经济条件下,开始探索“跳出专业谋发展”的路径,但人才引入机制与市场化土地运作方面的矛盾逐渐暴露。这时,需积极争取上级主管部门放宽政策上的限制条件,允许各基层单位根据实际引进非主体专业人才(如资本运作、工程建设、市场营销、物业管理等专业)。各基层单位也要树立“不求所有,但求所用”的新型人才观,打破地域、户籍、编制等传统观念限制,以合理的价款在社会上聘请一些有经验、懂技术的专业人才,通过“老带新”、“师带徒”等,帮助单位非专业人才转型,为单位发展所用。同时,各基层单位要大胆创新方式方法,通过提高待遇、完善奖励机制、项目练兵成才等方式,真正留住一批有事业心、有专业能力的优质人才。

可喜的是,江西省地矿局党委深刻认识基地开发建设的前景和意义,已把它作为今年全局工作的重点之一,并在不久前召开的全局基地建设开发推进会上,提出了实质性思路和设想。局属各单位正在积极作为,将设想变为行动。□

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